ポートフォリオ構築方針
資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に運用資産全体についての「期間運用計画書」を作成するとともに、各運用資産につき「物件別事業計画書」を作成し、計画的な資産運用を行います（「期間運用計画書」及び「物件別事業計画書」を「運用計画」といいます。）。 運用資産の運用及び維持管理に際しては、運用資産の取得後も資産価値及び競争力の維持・向上のために、継続的かつ効果的な設備投資を行うとともに、収入の拡大とコストの削減を行うことにより、収益の安定化と拡大を目指します。
運用計画の策定及び管理
（1）運用計画の策定
本投資法人の資産運用に当たっては、ポートフォリオ委員会及びリスク管理・コンプライアンス委員会で審議され、取締役会において決定された運用ガイドラインに基づき、以下の内容の「期間運用計画書」を本投資法人の営業期間毎に作成します。
- 運用資産の購入、売却の計画
- 各業務委託先の決定、変更に関する事項
- 建物の修繕、リニューアルに関する計画
- 資金の借入及び返済に関する計画
（2）運用計画の検証
「期間運用計画書」に加えて、各運用資産について以下の内容の「物件別事業計画書」を策定し、計画的な資産の運用を行います。
- 月次収支予算
- リーシング計画
- 修繕及び資本的支出に関する計画
リーシング方針
（1）基本方針
運用資産の賃貸に際しては、中長期的に安定的な収益を確保することを目的として、以下の方針を踏まえ適切な運営を図ります。
- 運用資産の存する地域における賃貸市場及び賃料水準の的確な把握
- 運用資産の用途及び物件特性を踏まえた、最適な賃貸条件の設定
- 運用資産の良好な管理に基づく、既存テナントとの良好な関係の確保
- テナント信用力の的確な把握
- 仲介業者の適切な選任
（2）賃貸借契約締結基準
エンドテナントとの賃貸借契約の締結に際しては、資産運用会社が定める賃貸借契約締結基準に基づき、エンドテナントの賃料負担能力や反社会的勢力・団体又はその構成員に該当する事実の有無等を把握した上で、用途毎に定める基準に基づき賃貸借契約を締結するものとします。
（3）マスターリース会社の利用
本投資法人は、運用資産の効率的な運営を図るため合理的であると判断する場合、マスターリース会社を利用することがあります。マスターリース会社の選定の判断は、取得する運用資産の特性、マスターリース会社の特徴等を総合的に考慮して行います。なお、有限会社ＡＲＭリーシングをマスターリース会社として選任し、同社との間でマスターリース契約を締結する場合には、適切な契約条件によるものとします。
ＰＭ会社の選定管理の方針
（1）ＰＭ会社の選定方針
オフィス・商業施設等・住居の用途毎にそれぞれの用途の特性に応じた専門能力を有するＰＭ会社を選定するものとし、さらに各用途における最適なＰＭ会社を厳選します。ＰＭ会社の選定に当たっては、以下の形式的要件及び実質的要件に照らし、業務遂行能力を総合的な観点から判断します。
- 形式的要件
- 経験及び実績
- ・会社概要、業務内容、沿革
- ・過去の事業実績、ＰＭ業務受託実績
- 組織及び体制
- ・ＰＭ業務を十分に遂行可能な社内組織及び社内体制並びに各業務に従事する専門スタッフの陣容
- ・ＰＭ業務に関連する有資格者の数
- 財務状況
- ＰＭ業務を遂行するに必要十分な財務基盤・財務状況
- 個人情報の保護体制
- ・情報管理体制に関する外部認証の取得の有無
- ・社内の情報管理体制
- 経験及び実績
- 実質的要件
- リーシング能力
- ・当該地域を含む賃貸マーケットへの精通度
- ・リーシング会社に対するネットワーク
- ・自社及び関係会社のホームページその他メディアを利用したリーシング体制
- レポーティング能力
- ・事業計画・報告書作成能力
- ・レポーティングの迅速性・的確性
- テナントリレーション能力
- ・テナントとの良好な関係の構築能力
- ・テナントニーズの把握・集約能力
- クレーム対応能力
- ・クレーム発生時における問題認識能力、報告体制
- ・クレーム対応における迅速性・的確性
- 建物及び設備の管理能力
- ・建物・設備管理に関するノウハウ・経験
- ・各種外部業者との交渉能力
- 賃貸運営管理システムへの適応性
- 賃貸運営管理システム（後記「（2） ＰＭ会社の管理方針 c.賃貸運営管理システムの導入による業務の効率化」をご参照下さい。）の社内導入の可否
- 報酬水準
- 報酬水準の適正性
- リーシング能力
（2）ＰＭ会社の管理方針
- ＰＭ会社との協力による一体的な運営管理
- 資産運用会社は、ＰＭ会社と日常より相互に緊密な連絡体制を構築するとともに、定期的（原則として毎月）に運用資産の運営及び管理状況の報告を求め、状況確認及び対応についての協議を行います。
- 運用資産の特性に合わせた運営管理体制の構築
- 資産運用会社は、ＰＭ会社に対し、各運用資産の特性に合わせた運営管理体制を構築するよう求めることにより、業務の効率化を図り、適切な運営管理を実行します。
- 賃貸運営管理システムの導入による業務の効率化
- 運用資産の運営管理に必要なデータ及び情報を一元管理・共有化することにより、運営管理業務の効率化を図ることを目的とし、資産運用会社、ＰＭ会社、一般事務受託者を一体とした賃貸運営管理システムの導入を検討します。（注）
（注）平成18年5月にプロパティデータバンク株式会社の賃貸管理システム「＠プロパティ」を導入し、業務の効率化を図っています。
- 運用資産の運営管理に必要なデータ及び情報を一元管理・共有化することにより、運営管理業務の効率化を図ることを目的とし、資産運用会社、ＰＭ会社、一般事務受託者を一体とした賃貸運営管理システムの導入を検討します。（注）
（3）ＰＭ会社の評価
ＰＭ会社に対し、業務遂行状況につき、日々のモニタリング・定期的に行う運用資産の運営及び管理状況の報告を通じて、改善すべき点がある場合には改善を指示するとともに、定期的（原則として1年毎）に物件管理業務に関するパフォーマンスレビューを実施し、効率的な運用がなされているかの確認を実施します。その結果によっては、ＰＭ会社を変更することを検討します。
修繕及び設備投資の方針
- 中長期にわたる安定的な収益を確保することを目的として、物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を期間運用計画書において作成し、設備更新等の修繕及び設備投資を行います。
- 修繕及び設備投資に際しては、原則として、個別の運用資産の減価償却費の範囲内で実施するものとします。ただし、計画的に予定されていた多額の支出及び緊急性を要する多額の支出については、必要に応じて、ポートフォリオ全体の減価償却費及び修繕積立累計額の範囲において修繕及び設備投資を行うことを検討します。また、共用部分の改修工事については、エンドテナントに対する営業政策上の観点から早期に実施することとし、耐震補強が必要なビルについては、エンドテナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに実施します。
売却方針
（1）基本方針
本投資法人の運用資産について、原則として短期での売却は行わないものとします。
ただし、本投資法人の運用資産について、以下の事項に該当するときは売却の検討を行います。
- 本投資法人の収益性の向上の視点から、戦略的な売却を行うことが、本投資法人の中長期的な成長戦略上適切であると判断した場合
- 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難で回復の見込みがないと判断した場合
売却の検討に際しては、投資主の価値を毀損しないよう最大限配慮するとともに、少なくとも以下の事項を踏まえた上で、慎重に検討を行います。
- ・今後の不動産市況の見通し
- ・周辺地域の開発計画による売却検討を予定する運用資産への影響の程度
- ・中長期的な本投資法人の収益への影響の程度
- ・本投資法人のアロケーション方針との乖離の可能性
- ・本投資法人の今後の物件取得の見込み
- ・売却検討を予定する投資対象不動産に対する追加的投資を踏まえた物件損益の現価の合計と売却によって得られる損益との関係
- ・今後の資産価値の増減見通し
（2）売却方法
本投資法人の運用資産について、原則として短期での売却は行わないものとします。
ただし、本投資法人の運用資産について、以下の事項に該当するときは売却の検討を行います。
- 運用資産の売却に際しては、売却を予定する物件について予め期間運用計画書において売却方針について定めておかなければならないものとします。
- 売却に際しては、投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則（平成12年総理府令第134号。その後の改正を含みます。）第59条第1項第7号ロに規定する営業期間毎に実施する直近の物件価格を下回らないようにする他、より高い金額で売却できるようにするため、競争入札方式を導入する等の必要な措置を講じるよう努めることとします。
- 1営業期間内に売却できる運用資産は、上記「（1） 基本方針 b.」に該当するものを除き、当該営業期間の前期間末時点における運用資産の合計額に対し、原則として1/3以内とします。
保険付保方針
（1）損害保険
運用資産には、火災等の災害や事故等による建物の損害及び施設内で生じた事故による第三者に対する損害賠償義務の発生に備えて、運用資産の資産価値に応じた火災保険及び賠償責任保険を付保します。なお、引受保険会社の選定に際しては、保険料の不払いの可能性を考慮して、保険格付はムーディーズ・インベスターズ・サービス・インクによるA3以上又はスタンダード・アンド・プアーズによるA−以上とします。
（2）地震保険
地震保険の付保に関しては、各物件のPMLが20％以上の物件で、ポートフォリオ委員会の社外有識者の了解に基づき投資の判断を行った物件について付保を検討します。