外部成長
投資基準
1物件当たりの投資額
投資資産の各用途における1物件当たりの最低投資額は、下表に定めるとおりとします。
| 投資額 | |
|---|---|
| オフィス | 原則として20億円以上 |
| 商業施設等 | 原則として20億円以上 |
所有形態
投資資産の所有形態について、当該不動産を直接取得するのか、又は当該不動産について信託設定を行った上で、その不動産信託受益権を取得するのかについては、投資時点における取得費用及び取得後における管理コストを考慮して決定します。
立地
立地の選定に際しては、各用途がそれぞれ生み出す収益の特性を十分に把握した上で選定を行うものとし、用途毎に次の基準に従うものとします。
（1） オフィス
立地する地域における、オフィス集積状況、賃貸マーケットの状況、利用鉄道駅のターミナル性及び駅からの距離等を総合的に勘案して立地の選定を行います。
（2） 商業施設等
商圏の範囲を適正に認識し、かつ設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行い、また、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査を行った上で、総合的に勘案して立地の選定を行います。
規模
建物の規模は、用途毎に少なくとも次に定める基準を満たしているものを選定します。
（1） オフィス
延床面積2,500㎡以上、かつ基準階（注）の専有面積250㎡以上の建物
（注）「基準階」とは、2階以上で、当該建物の標準的なフロアをいいます。
（2） 商業施設等
東京都心部（注）においては賃貸可能面積1,000㎡以上、それ以外の地域においては賃貸可能面積3,000㎡以上の建物 （注）「東京都心部」とは、中央区、千代田区、新宿区、港区及び渋谷区をいいます。
上記の定めに関わらず、物件毎の立地特性及び地域性を考慮して上記基準を満たしていない物件を取得することができることとしますが、この場合の取得判断に際しては、ポートフォリオ委員会において社外有識者の了解を得なければならないものとします。
設備
建物設備については、用途毎に次に定めるところに従い選定を行います。
（1） オフィス
少なくとも以下に定める仕様を標準として、各地域における標準的な仕様を考慮の上、個別に判断します。
| a. 貸付床の形状・分割対応 | 原則として、整形かつ分割対応可能 |
|---|---|
| b. 天井高 | 原則として、2,500㎜以上 |
| c. その他 | 24時間入退館可能 |
（2） 商業施設等
用途及び業態としての仕様を的確に把握した上で、個別の立地特性及び地域性及び商業施設等としての汎用性、転用可能性等又は来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に判断します。
耐震性
各用途ともに、新耐震基準（注1）に適合する物件又は新耐震基準制定以前の耐震基準に基づいて建築された場合は耐震補強工事実施済の建物を選定するものとし、各物件のＰＭＬ（注2）は20％未満とします。
また、取得時点で耐震補強工事が未実施の場合であっても、取得後に工事実施が可能で、当該物件の取得後のポートフォリオＰＭＬが10％を超えない場合には取得することができますが、かかる物件を取得しようとするときは、取得判断に際して、ポートフォリオ委員会において社外有識者の了解を得なければならないものとします。
（注1） 「新耐震基準」とは、昭和56年に施行された建築基準法施行令の改正（昭和56年政令第144号）に基づき制定された耐震基準をいい、（1） ＲＣ柱の帯筋比の規定の新設（0.2％以上）、（2） 水平震度から層せん断力係数への見直し、（3） 耐震計算に関する２次設計の規定の新設がなされた結果、耐震性能が大幅に向上することの契機となった耐震基準をいいます。
（注2） 「ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）」値とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬ値は、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。ＰＭＬ値についての統一された厳密な定義はありませんが、本ウェブサイトにおいては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。
完全所有権以外の権利形態
完全所有権以外の物件の選定に際しては、権利形態毎に以下の定めに従って判断します。
（1）共有
- 「管理」（賃貸、改良行為等）の自由度を確保するため、本投資法人の持分割合は原則として50％超としますが、他の共有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
- 処分の自由度を確保するため、共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無や内容を共有者間特約等により確認します。
- 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性・信用力を十分確認の上、可能な限りの仕組み上の手当てを行います。（共有持分不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関する取決めを含みますがこれらに限られません。）
（2）区分所有
- 経年劣化時における大規模修繕の可能性を踏まえ、他の区分所有者の属性、当該区分所有者の信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
- 処分の自由度を確保するため、区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無や内容を区分所有者間特約等により確認します。
- 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じ独自の手当て（本投資法人内の積立額増減、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますがこれらに限られません。）を講じるものとします。
（3）借地
- 原則として、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）に基づく借地権を対象とします。
- 底地権者の属性については慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替時の承諾料又は売却の際の承諾料等の収益性に与える影響を考慮の上、判断します。
（4）底地
- 原則として、借地借家法第22条に定める定期借地権又は同法第24条に定める事業用借地権の設定されている土地のみを対象とします。
- 選定に際しては、借地権者の属性について今後の賃料収受の可能性も踏まえた賃料負担能力の有無等を慎重に考慮し、更に当該借地契約期間満了後の収益確保の見通しも踏まえ総合的に判断するものとします。
（5）その他
- 上記（1）乃至（4）に定めるものの他、借家権を除き、その他の担保権・用益権等の第三者の権利が付着している不動産は取得しないものとします。ただし、本投資法人の収益性に殆ど影響を及ぼさない権利であって、当該権利を存続させることが投資資産の資産価値を維持するために適切であると判断される権利（通行地役権等）については、この限りではありません。
- 同一の複合不動産（建物及び土地が一体となって有機的に効用を発揮している不動産全体をいう。）において上記（1）乃至（4）に定める権利が重畳的に付着している不動産については、上記（1）乃至（4）の定めを踏まえ、当該不動産の収益性の安定性の確保の可能性について判断を行うものとします。
所有期間等
投資資産の取得に際しては、当該不動産の現状、将来にわたる収益性、リスク等について、立地、建物及び設備の保守管理状況、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、入居テナントとの契約内容、環境、地質等を考慮し総合的に判断した上で、取得を行います。また、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある不動産を取得することを原則とします。
投資資産の取得に際しては、原則として3年以上の期間保有することを前提として取得するものとします。
投資対象
投資対象とする資産の種類
本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資します。
（1）不動産等
- 不動産
- 不動産の賃借権
- 地上権
- 不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）
- 不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭を信託する信託の受益権
- 当事者の一方が相手方の行う上記a.からe.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
（2）不動産対応証券等
（裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます。以下同じです。）
- 優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券をいいます。）
- 受益証券（投信法第2条第7項に定める受益証券をいいます。）
- 投資証券（投信法第2条第15項に定める投資証券をいいます。）
- 特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記(1)d.又はe.に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）
（3）以下に掲げる特定資産
- 預金
- コール・ローン
- 以下に掲げる有価証券
- 国債証券
- 地方債証券
- 特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法第2条第1項第3号）
- 社債券（新株予約権付社債券を除きます。）
- 特定目的会社に係る特定社債券（金融商品取引法第２条第1項第4号で定めるものをいいます。）
- コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法第2条第１項第15号で定めるものをいいます。）
- 貸付信託の受益証券（金融商品取引法第2条第1項第12号で定めるものをいいます。ただし、(2)b.に定めるものを除きます。）
- 投資証券（証券取引法第2条第1項第11号で定めるものをいいます。ただし、(2)c.に定めるものを除きます。）
- 投資法人債券（金融商品取引法第2条第1項第11号で定めるものをいいます。）
- オプションを表示する証券又は証書（金融商品取引法第2条第1項第19号で定めるものをいいます。）
- 預託証書（金融商品取引法第2条第1項第20号で定めるもので、上記i.からiv..までの証券の性質を有する本邦通貨建のものとします。）
- 譲渡性預金証書
- 金銭債権（投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。）
- デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2号で定めるものをいいます。）
- 上記a.からe.に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
（4）本投資法人は、必要がある場合には以下に掲げる資産に投資することができます。
- 商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（不動産等への投資に付随するものに限ります。）
- 温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）第2条第1項に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備（不動産等への投資に付随するものに限ります。）
- その他不動産等への投資に付随して取得する事が適当と認められる権利